6 Considerações Sobre o Contrato de Locação

O contrato de locação é um dos mais comuns e gera inúmeras dúvidas nas pessoas, principalmente aquelas que estão assinando seu primeiro contrato.

Neste artigo temos a intenção de demonstrar os principais pontos desse tipo de contrato, mas não esgotar o assunto, portanto é sempre importante consultar um advogado antes de assinar qualquer contrato.

1º – O Contrato pode ser verbal

O recomendado é que o contrato seja escrito, com o auxílio de um advogado de confiança, contudo a lei não veda que o contrato seja feito de forma verbal.

Isso quer dizer que, mesmo que o contrato seja verbal, os contratantes poderão acionar a Justiça, caso ocorram problemas decorrentes da relação de locação. Nesse caso, caberá ao autor da ação comprovar a existência da relação por outros meios, como uma conversa por mensagens e e-mails por exemplo.

Dessa forma, mesmo que não se tenha o contrato, é importante formalizar de outras formas a relação, principalmente para evitar divergências futuras.

2º – O imóvel pode ser vendido durante a vigência da locação

O contrato de locação não impede que o imóvel seja vendido, mas obriga o Locador a dar ciência do negócio ao locatário, com todas as condições da compra e venda, incluindo o preço e a forma de pagamento.

Se o locatário não abrir mão de forma expressa no contrato, ele terá o direito de preferência na compra do imóvel, nas mesmas condições ofertadas a terceiros, devendo manifestar seu interesse em até 30 dias após a comunicação da proposta.

3º – A Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) prevê crimes e contravenções penais

Nos termos do artigo 43, a prática de exigir, seja para locação ou sublocação, quantia além do valor do aluguel e dos encargos contratados ou mais de uma modalidade de garantia é considerada contravenção penal, assim como cobrar o aluguel antecipadamente, salvo no caso de locação por temporada ou quando o contrato não estiver garantido.

Já o artigo 44, traz 4 hipóteses de crime: 

• quando, no caso de habitações coletivas multifamiliares, o locador ou sublocador se recusar a fornecer recibo discriminado de pagamento e encargos;
• quando, no caso de o imóvel ser retomado para uso pessoal de seu cônjuge ou companheiro, o retomante não usá-lo para tal fim por 180 dias, ou, quando retomado para uso residencial de ascendente, descendente ou cônjuge que não tenha moradia própria, não cumprir tal fim em um ano; 
• quando, no caso de retomar o imóvel para realização de obra, reparo ou demolição, o proprietário não os iniciar no prazo de 60 dias; 
• executar o despejo antes do 30º dia seguinte ao falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

4º – Após o término do prazo de vigência previsto expressamente no contrato, a locação passa a viger por prazo indeterminado

Após o fim do prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30 dias sem oposição do locador, considera-se a locação prorrogada, por prazo indeterminado, mantendo-se as demais cláusulas e condições do contrato.

5º – Não existe na Lei previsão de atraso mínimo para se ingressar com ação de despejo 

Após o atraso de uma parcela do aluguel, o locador já poderá ajuizar a ação de despejo, estando restrito apenas ao prazo decadencial, que funcionaria, por assim dizer, como um “prazo máximo”.

É importante frisar que o locador poderá ingressar com a ação de despejo no dia seguinte ao vencimento do aluguel, mesmo que esta não pareça ser a melhor estratégia, devido aos custos de uma ação.

6º – O contrato de aluguel pode ser revisto consensualmente pelas partes

A Lei de Locação permite que as partes renegociem o valor do aluguel, bem como insiram ou modifiquem cláusulas de reajuste. O artigo 18, que trata deste assunto, deixa bem claro que isso deve ser feito de maneira consensual.

Ainda tem dúvidas sobre este tema? Deixe o seu comentário neste post ou converse com os nossos especialistas pelo Whatsapp (encurtador.com.br/bopzF), será um prazer orientá-lo!

Nogueira e Tognin, fundado em 1995, sendo atualmente referência no Direito do Trabalho e na assessoria e consultoria preventiva na gestão de pessoas e empresarial.

Por: Gabriela Rodrigues

Advogada Civilista