Na legislação há algumas possibilidades para minimizar os impactos sofridos pelos locatários, conforme abaixo.

No artigo 18 da Lei de Locações está prevista a possibilidade das partes fixarem um novo valor para o aluguel e a inserção ou alteração da cláusula de reajuste do custo, desde que de comum acordo, ou seja, o locador e o locatário podem combinar um desconto no valor pago por um tempo determinado.

O Código Civil também ajudará na revisão do contrato, o artigo 317 dispõe que “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”, ou seja, se nenhum acordo puder ser realizado, é possível pedir uma revisão do aluguel judicialmente, onde será declarado um novo valor, de acordo com a situação.

Além disso, o artigo 478 do Código Civil permite que o locatário peça a resolução do contrato, alegando a onerosidade excessiva. Em termos práticos, se o contrato de locação se tornar extremamente vantajoso para um dos lados e prejudicar a outra parte, a parte prejudicada poderá pedir o enceramento da relação contratual. Entretanto, este artigo só pode ser acionado durante acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.

Ainda, é possível solicitar a suspensão dos pagamentos diante da ocorrência de um evento de caso fortuito ou força maior, como é a pandemia, sendo que a previsão encontra-se no artigo 393 do Código Civil, onde o devedor, no caso o locatário, não poderá responder pelos prejuízos causados ao locador, ou seja, não poderá incidir multa e juros sobre os alugueis não pagos durante a ocorrência de caso fortuito ou força maior.

Vale ressaltar que embora haja uma tendência do Poder Judiciário encarar a situação como um fato imprevisível, a análise da possibilidade de redução, isenção ou postergação do aluguel depende muito da relação travada entre as partes.

Sendo assim, é prudente que se evite a judicialização dos contratos e que as partes se antecipem e encontrem uma solução consensual apta a ajustar o desequilíbrio da relação contratual.

Por fim, não existe normatização clara e expressa quanto a suspensão de valores e obrigações contratuais até o momento, sendo usados os dispositivos acima de forma interpretativa, mas vale dizer que está tramitando o Projeto de Lei 1.179/2020, versando sobre o regime emergencial e transitório das relações privadas no período da pandemia. Esse projeto intenta, por exemplo, que seja impossibilitada a concessão de liminares para despejo, na maioria dos casos previstos pela lei, no período correspondente entre 20 de março e 30 de outubro de 2020.

O Projeto já foi aprovado no Senado e agora está em tramitação na Câmara dos Deputados.

Ainda tem dúvidas sobre este tema? Deixe o seu comentário neste post ou converse com os nossos especialistas pelo Whatsapp (encurtador.com.br/bopzF), será um prazer orientá-lo!

Nogueira e Tognin, fundado em 1995, sendo atualmente referência no Direito do Trabalho e na assessoria e consultoria preventiva na gestão de pessoas e empresarial.

O post É possível reduzir, rever ou suspender o pagamento dos aluguéis comerciais durante a pandemia? apareceu primeiro em Nogueira e Tognin.